Cafards : qui paie, locataire ou propriétaire
Avec les cafards, le bailleur répond presque toujours « c'est un problème d'hygiène ». Le droit ne dit pas cela. Il met le traitement à sa charge, sauf preuve contraire, et ne laisse au locataire qu'une part étroite et précisément listée.
En bref
En location, le bailleur paie : depuis la loi ELAN de 2018, l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 impose un logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites », pendant tout le bail. Le locataire ne paie que si son défaut d'entretien est prouvé. Sans réponse sous deux mois, la commission de conciliation peut être saisie.
La règle : le bailleur paie
Il n'existe pas de loi propre aux cafards. Le fondement est le même que pour les punaises de lit et les rongeurs : l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l'article 142 de la loi ELAN du 23 novembre 2018. Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites ». Les blattes en font partie sans discussion possible.
Deux conséquences pratiques. L'obligation ne s'arrête pas à la remise des clés : le même article oblige le bailleur à entretenir les locaux pendant tout le bail. Et la décence est d'ordre public : une clause du bail qui mettrait « la désinsectisation à la charge du preneur » ne peut pas priver le locataire de ce droit.
Le cas le plus net est celui de l'infestation découverte dans les premières semaines du bail. Une population de blatte germanique visible en plein jour, avec oothèques et déjections dans les charnières des placards, ne s'installe pas en quelques jours : elle était là avant l'entrée dans les lieux. Photographiez tout le jour du constat et signalez-le par écrit immédiatement. Pour reconnaître l'espèce et les signes d'une population installée, voir notre guide des cafards et blattes.
L'argument de l'hygiène, et ce qu'il vaut
Contrairement aux punaises de lit, les cafards ont une réputation de « saleté », et le bailleur s'en sert. L'argument n'est pas sans fondement juridique : l'article 7 de la loi de 1989 oblige le locataire à assurer l'entretien courant du logement, et l'article R. 1331-41 du Code de la santé publique interdit d'accumuler des détritus ou des objets susceptibles de favoriser la prolifération d'animaux nuisibles.
Mais c'est au bailleur de prouver la faute qu'il invoque, pas au locataire de prouver sa propreté. Et la preuve est difficile, pour une raison biologique : la blatte germanique circule d'un logement à l'autre par les gaines techniques, les passages de canalisations et les vide-ordures. Un appartement impeccable est recolonisé depuis le voisin ou le local poubelles. Ce mécanisme est détaillé dans notre page cafards en immeuble.
La charge peut basculer sur le locataire dans des situations précises : déchets accumulés constatés, refus d'accès au technicien, signalement très tardif qui a laissé l'infestation gagner les logements voisins. Le locataire a d'ailleurs une obligation légale de laisser exécuter les travaux nécessaires (article 7 de la même loi).
Ce que le locataire peut payer : les charges
Le seul endroit où la désinsectisation peut légalement être refacturée au locataire est la liste des charges récupérables. L'article 23 de la loi de 1989 renvoie à un décret, le décret n° 87-713 du 26 août 1987, dont l'annexe énumère ce que le bailleur peut récupérer. Sa rubrique VI, « Hygiène », vise les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ».
Trois limites à retenir :
- Il s'agit des parties communes de l'immeuble, réparties entre les locataires, pas d'une intervention dans votre seul logement.
- Le texte vise les produits. Une facture d'entreprise pour le traitement de votre appartement n'entre pas dans cette ligne.
- Un autre décret du même jour, le n° 87-712 sur les réparations locatives, ne mentionne ni les insectes ni la désinsectisation : il ne peut pas être invoqué pour vous faire payer.
Copropriété : le syndic et les parties communes
En copropriété, la frontière est géographique. Dans les parties communes, caves, local poubelles, gaines, vide-ordures et chaufferie, le traitement relève du syndicat des copropriétaires et se paie en charges de copropriété (loi du 10 juillet 1965). À l'intérieur d'un lot, c'est son propriétaire qui paie, et s'il le loue, c'est à ce titre de bailleur.
Le règlement sanitaire national vient appuyer ce partage. Depuis le décret du 29 juillet 2023, l'article R. 1331-45 du Code de la santé publique exige que « toutes mesures nécessaires » soient prises pour prévenir la prolifération d'animaux nuisibles à la santé, en visant la désinsectisation. Le maire veille à son respect.
En pratique, signalez au syndic en même temps qu'au bailleur. Un appartement traité seul, dans un immeuble où les gaines sont colonisées, sera réinfesté. Si le syndic tarde, demandez l'inscription du traitement à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Notre page sur les nuisibles en copropriété détaille ce levier, valable pour tous les insectes.
La procédure quand rien ne bouge
- Documenter. Photos datées des blattes, des déjections et des oothèques, relevé de pièges collants posés à points fixes. Le comptage hebdomadaire est une preuve simple de l'ampleur de l'infestation.
- Signaler par lettre recommandée avec accusé de réception, en citant l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et en fixant un délai d'intervention. Quinze jours est l'usage, ce n'est pas un délai légal.
- Mettre en demeure par un second recommandé si le premier reste sans effet.
- Saisir la commission départementale de conciliation, gratuite et sans avocat, à défaut d'accord ou de réponse du bailleur dans les deux mois (article 20-1).
- Saisir le juge des contentieux de la protection, à tout moment : la commission n'est pas un passage obligé. Le juge détermine les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu'à leur exécution.
Pour le courrier, partez de notre modèle de lettre au propriétaire : il est rédigé pour les punaises de lit, mais le fondement juridique est identique. Remplacez le nuisible et demandez un traitement au gel appâté, en deux passages, plutôt qu'une pulvérisation qui disperse les blattes. Le pourquoi est expliqué dans notre mode d'emploi du gel anti-cafards.
En parallèle, le service communal d'hygiène et de santé de la mairie peut constater l'infestation au titre de l'article R. 1331-45. La démarche est la même que pour les punaises : voir saisir la mairie.
Les cas particuliers
Logement social et résidence étudiante
Les règles de décence valent aussi pour le parc social. Le signalement se fait auprès de l'agence ou du gardien, par écrit. Les bailleurs sociaux passent souvent des contrats de désinsectisation pour tout un groupe d'immeubles : demandez la date du prochain passage et le traitement de votre logement à cette occasion.
Location meublée et location de courte durée
La loi de 1989 s'applique aussi aux meublés loués comme résidence principale. Pour une location saisonnière, un logement infesté ne correspond pas à la prestation réservée : remboursement ou relogement se demandent au loueur ou à la plateforme, photos à l'appui.
Propriétaire occupant
Il paie l'intérieur de son logement et, à travers ses charges, sa quote-part du traitement des parties communes. Son intérêt est de pousser le syndic vers un traitement coordonné de tout l'immeuble, seul moyen de ne pas payer deux fois. Le protocole lui-même est décrit dans comment se débarrasser des cafards.
Questions fréquentes
Cafards dans un logement en location : qui paie, le locataire ou le propriétaire ?
Le propriétaire, en principe. L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ELAN de 2018, oblige le bailleur à remettre un logement décent « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites » et à l'entretenir pendant tout le bail. Le locataire ne paie que si le bailleur prouve que l'infestation vient d'un défaut d'entretien de sa part, par exemple une accumulation de déchets.
La désinsectisation des cafards est-elle à la charge du locataire ?
Pas l'intervention dans son logement. La seule désinsectisation qui puisse lui être refacturée figure dans la liste des charges récupérables (décret n° 87-713, rubrique VI « Hygiène ») : les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes, répartis entre les locataires de l'immeuble. Le traitement de l'intérieur du logement reste à la charge du bailleur, sauf faute prouvée du locataire.
Que faire si le propriétaire refuse de traiter les cafards ?
Lui écrire en recommandé avec accusé de réception, photos datées à l'appui, en citant l'article 6 de la loi de 1989. À défaut d'accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie, gratuitement (article 20-1). Le juge des contentieux de la protection peut aussi être saisi sans passer par la commission : il fixe les travaux et peut réduire ou suspendre le loyer.
Le syndic doit-il payer le traitement des cafards ?
Pour les parties communes, oui : caves, local poubelles, gaines, vide-ordures relèvent du syndicat des copropriétaires et se paient en charges de copropriété. L'intérieur de chaque lot reste à la charge de son propriétaire, ou du bailleur s'il est loué. Comme les blattes circulent par les gaines, un traitement efficace associe les logements touchés et les parties communes, dans la même période.
Peut-on arrêter de payer son loyer à cause des cafards ?
Non. Cesser de payer de sa propre initiative expose à une procédure d'impayés, même dans un logement infesté. Seul le juge peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu'à l'exécution des travaux (article 20-1 de la loi de 1989). Continuez à payer et engagez la procédure écrite en parallèle.
Des cafards dans un logement social ou une résidence CROUS : qui contacter ?
Le bailleur lui-même : office HLM, société de logement social ou CROUS. Les mêmes règles de décence s'appliquent au logement social. Le signalement se fait par écrit, auprès du gardien ou de l'agence, avec copie conservée. En l'absence de réaction, le service communal d'hygiène et de santé ou, à défaut, la mairie peut être saisi au titre de l'article R. 1331-45 du Code de la santé publique.
Sources6 références
- Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : article 6 (logement « exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites »), article 7 (obligations du locataire), article 20-1 (commission, juge), article 23 (charges récupérables) — Légifrance , version en vigueur, consultée le 11 octobre 2026
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (ELAN), article 142 : ajout du critère des nuisibles à l'article 6 — Légifrance , 2018
- Décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables, annexe, rubrique VI « Hygiène » — Légifrance , consulté le 11 octobre 2026
- Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d'hygiène et de salubrité des locaux d'habitation (art. R. 1331-41, R. 1331-45 et R. 1312-14 du Code de la santé publique) — Légifrance — Journal officiel , 29 juillet 2023
- Charges locatives (charges récupérables) : liste — Service-public.gouv.fr , consulté le 11 octobre 2026
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété — Légifrance , 1965
Citer cette page Observatoire des nuisibles, « Cafards : qui paie, locataire ou propriétaire », mis à jour le 11 octobre 2026, https://observatoire-nuisibles.fr/cafards-blattes/qui-paie-locataire-proprietaire/